国内屈指の観光地として高い人気を誇る沖縄。本土からの移住者も多く、地価は高騰の一途を辿っている。沖縄の市場はどうなっていくのか。新たにマンション・住宅の建設事業をスタートさせた新憲の孟本博昭社長に、今後の事業展望も含め、話を聞いた。
－コロナ禍が一応収束したことで、沖縄県に観光に訪れる人が増えているようですね。
孟本 那覇市内をはじめ、街は非常に活気に溢れています。もうコロナ前の水準に戻ったと言っても差し支えないレベルですね。海外から来られる方もかなり多いです。
－沖縄はかねてより不動産価格の高騰が話題になっていました。コロナ禍中はどうだったのでしょうか。
孟本 新型コロナウイルスが流行り出した直後は、『コロナ禍で不動産価格が下がる』なんて意見がちらほら聞かれましたが、蓋を開けてみればまったくそんなことはありませんでした。最近は少し緩やかになりましたが、現在に至るまで地価はずっと値上がり続けています。
－一体なぜ、沖縄の不動産価格が値上がり続けているのでしょうか。
孟本 理由はいくつかあります。一つには内地からの移住者が増えていることが挙げられます。おかげでこの時代にあって、沖縄の人口はずっと右肩上がりで増え続けています。観光客目当てで民泊施設を造る投資家が多いことも影響していますね。正直、ここまで上がってしまうと、もう地元の人間ではなかなか手が出せませんね。
－まさにバブル的な状況ですね。
孟本 普通に考えればどこかのタイミングで下落に転じそうなものですが、下がる要素はいまのところ見当たりません。そもそも沖縄は山が多いため、家を建てられる土地が少ない。そこにきて人口が増えているわけですから、土地は常に取り合いです。
－エリア的にはどの辺の人気が高いのでしょうか。
孟本 沖縄本島中南部にあたる那覇市や浦添市、豊見城市辺りの人気が非常に高いです。
－土地価格の高騰に加え、最近は建設コストも上昇気味です。住宅価格もどんどん上がっているのではないでしょうか。設備関係も輸送コストがかかる分、本土より割高だと聞きました。
孟本 それでも今までは人件費が安かったため、どうにか帳尻合わせが出ていました。しかしもうそれも限界です。繰り返しになりますが、住宅にしてもマンションにしても、もう地元の人がおいそれと買える値段ではありません。4000万円を超えてくると、地元で買える人はかなり限られます。
－そんな中で、竹本社長が率いる株式会社新憲は、新たに分譲マンションおよび分譲住宅の請負工事事業をスタートしたそうですね。
孟本 グループ会社の新潮ホームが企画した物件の建設を請け負います。自社施工にすることで建設コストを下げるとともに、工期を自分達でコントロールしやすくする狙いがあります。
－実際、どのくらいコストが下がるものなのでしょうか。
孟本 例えば、現在企画中の23～25坪のRCファミリータイプを他社で施工すると、販売価格は最低でも4200万～5000万円くらいになります。しかし、新憲だとこれが3300万～3900万円くらいに下げることができます。この価格帯なら地元でも買える人がかなりいます。
－自社施工にするだけで、そこまでコストが下がるものなのでしょうか。
孟本 もちろん、それだけではありません。例えば土地については他のデベロッパーがあまり狙わない中小規模のものに絞ることで仕入れ価格を抑えていますし、住設・資材関係についても内地との独自ルートを構築しているため、地元業者から買うよりも2、3割安く調達することができます。圧倒的な価格優位性はこうした工夫の積み重ねで実現しました。
－今後、どのくらいのペースで物件開発を進めていく計画なのでしょうか。
孟本 年間で最低でも2、3プロジェクトはやっていきたいと思っています。現在は先述した分譲マンションに加え、全6棟からなる分譲戸建のプロジェクトも進めています。また、これらの開発プロジェクトと並行して、収益物件関係のコンサルティングにも力を入れていきたいと思っています。今はさまざまなコストが上がっている関係で、新築はどんなにがんばっても4%台が当たり前ですが、当社であれば6%台は確実に出せます。こちらも徐々に増やしていきたいですね。
