新型コロナウイルスの影響で、全国的に訪日外国人観光客が減ったことから、賃貸マンションの空き物件が増えています。さらに、企業の転勤自粛などで国内需要も減り、家賃相場は20％以上、ひどいところでは30％近くも下落しています。
そんな中で、改めて見直されているのが不動産のサブリース会社です。ここのところ民泊の需要が急増していたことから、なかなかサブリースできる物件がありませんでしたが、それが一連のコロナ騒動で借りやすくなりました。資金力のあるサブリース会社は一斉に部屋の借り上げに動いています。
これは、オーナー様にとっても非常に良い傾向だと思います。コロナがいつ収束するか分からない、また収束してもしばらくは観光需要はあまり期待できないでしょうから、このままだと最低でも2年3年は我慢して空室を受け入れなければなりません。ローンの支払がある中でこれは大変です。しかし、サブリース会社に頼めば、そうした心配をすることなくローンの返済ができます。
ただし、このままの状況が続けば、上場しているサブリース会社ですら倒産する可能性が出てきます。では、どのようなサブリース会社を選んだら良いのでしょうか？いくつかポイントを挙げてみます。
①信用力の高い会社
上場企業や大手の看板も、このような状況の中ではあまりあてになりません。レオパレス21にしても、主力である法人借主の需要が著しく低下しています。
また、「海外の保険会社に空室時の保証をしてもらっているから安心です」と話す会社も要注意です。損失が100％保証される保険に入っているのかを確認して下さい。「保険に入っている」とオーナー様に言いたいがためだけに、100％保証されない保険に入って安心を謳っている会社もあります。
では、もっとも安心なサブリース会社はどのような会社なのでしょうか？それは、「家賃の前払い」ができる会社です。最近は、1年分の家賃の前払いが主流になっています。
仮に、契約を結んでから2ヶ月目にサブリース会社が倒産してしまったとしても、残り10カ月分の家賃を先に頂いているので、その間に新たな入居者との賃貸契約書の結び直せば、サブリース会社からもらっている10ヶ月分の家賃（契約違約により全額収入）と、新たな入居者と再契約したことで入る家賃10カ月分を合わせ、最大20ヶ月分の家賃が入ることになります。実は、倒産してくれた方が、オーナー様が儲かることがあるのです。
しかし、国内で1年分の家賃の先渡ししている会社はあまりないので、こうした事態に遭遇してオーナー様が実際に儲かるというケースはなかなかないかもしれません。とはいえ、安心を得ることは可能です。
②サブリース期間中の工事の代金を、サブリース会社が立て替えてくれるか？
一般的に、「築年数が古い」「設備が古い」「原状回復ができていない」など、貸すときに障害となる可能性がある物件については、サブリース会社は最初にリフォームをお願いすることが多いです。例えば「30年前の物件なので、3点式UBをセパレートにして下さい」や「和室を洋室にしてもらうことと、エアコンを付けてもらうことが条件です」といった具合です。こうした条件が付くこと自体は珍しいことではありませんが、条件によってサブリース会社の信用を見極めることができます。
「契約更新時に家賃を減額するかもしれない」、あるいは「リフォームしても入居が決まらないかもしれない」と考えるサブリース会社は、オーナー様に対して例えば「360万円かけてフルリフォームして下さい」と言ってくるはずです。しかも、はじめは5万円で借りていながら、2年目の更新時に保証を3万円に下げる悪徳業者もいます。そんなことになれば、オーナー様が投資した360万円を回収する期間がどんどん長期になってしまいます。
だまされないためには、リフォームにかかる360万円を、サブリース会社に立て替えてもらうのです。かかった費用は数年かけてサブリースの家賃と相殺していけば、オーナー様は手元の資金を1円も使うことなく、部屋も新品にすることができます。
例 360万円を8年分割（96回払い）＝毎月3万7500円の返済
サブリース会社が仮に5万円で借りてくれた場合、差額が毎月1万2500円、年間で15万円残ります。8年間で総収入は120万円となります。
オーナー様には、工事代金360万円＋8年間家賃120万円＝480万円が確実に入ってくることになります。それも初回の投資金額は0円です。
最近は大手電鉄系など、資金力があり、さらに賃貸のサブリースに自信のある会社が、こうした立て替えサービスをするケースが増えています。
賃貸経営はマラソンです。いかにしてリスクを取らずに、確実にゴールをたどり着くかを考えて運営する必要があります。「空室が多くて困った」と悩む前に、お近くの全国優良リフォーム会員に相談してみてはいかがでしょうか？
