外壁塗装をするタイミングは、いくつかあります。
　ひとつは、雨漏りや壁にクラックが入って建物の維持管理上しなくてはいけないというタイミング。
　もうひとつは、空室が増えてきたので賃貸を埋めるためにリフォームをしようというタイミングです。
　では、どのようなリフォームをするのが良いのでしょう。事例を見ながらご説明していきます。

　左記は、築40年・鉄骨造ALCの5階建て賃貸マンション（約30室）のケースです。
　外壁・屋根の補修と塗装をするとなると、1000万円近い塗装代金が発生します。また、そこに全てのデザインを施すとなると、デザイン費用も高くつきますし、外壁の塗装をし直したところで、築40年という古い外観は新築には劣ります。

　このような場合のポイントです。

①1点豪華主義でデザインする
　全てをデザインするのではなく、1点豪華主義にすると、他の汚れや修繕に目線が行きにくくなります。

②新築のようなデザインはせず、ビンテージに　
　新築と比べるとどうしても古い印象が出てしまいますので、あえて古さを生かしたデザインにすることによって、古さをもデザインにする手法です。ポイントは、中古ではなく、ビンテージです。

　また、せっかくリフォームするのですから、賃貸の決まりやすい外壁塗装をしないといけません。自宅の塗装と違い、賃貸マンションのリフォームの時のポイントがいくつかありますのでご紹介します。

賃貸マンション リフォームのポイント

① 投資効率を考えたリフォームを。
賃貸は投資商品です。リフォーム代金があまり高いと収支が合いません。
基本は、屋根外壁の修繕費用を除いたデザイン投資額の100分の1の価格が、月額家賃に反映されるかです。
【例】
上記の場合、デザイン費用120万円・30室ですので、
120万円の100分の1=1万2,000円 ➡︎ 1万2,000円÷30室=400円
一室当たりの家賃が400円アップできるのであれば、投資利回り12%の投資をしたということですので、成功といえるでしょう。
※当時60,000円のマンションが60,400円で賃貸できればOKです。

② ビンテージリフォームで初期投資を抑える。
全てを新しくするにはお金が掛かります。しかしビンテージ塗装は、ポイント塗装。
全てにお金をかける必要はありません。古さや汚れもビンテージデザインの特徴です。

③ メンテナンスを考え、10年後を考えたリフォームを。
10年後にまた全てをやり変えるとなると大変です。10年後でも部分リフォームで対応できるようにリフォームしましょう。
【例】この色使いではすぐに汚れが目立つのでは?

④ リフォーム予算が少ない場合は、エントランス➡外壁の優先順位で。
入居者は、外観よりもエントランスに目が行きやすいです。全てにお金を回す予算がない場合は、まずはエントランスにお金を掛けることを優先し、後に外壁でも良いでしょう。

⑤ 室内改修工事は大切。外壁塗装だけでは賃貸は満室になりません。
リフォームの順番です。空室が増えてきた場合、まず室内改修工事を優先し、後に外壁塗装をしましょう。外壁塗装をしても室内が古い設備のままですと、賃貸は埋まりません。


　そろそろ外壁リフォームをお考えという方は、一度外観パースを描いていただくと、よりわかりやすくなります。イメージと違うということもなくなりますので、試してみてはいかがでしょうか?

T.fujita
プロフィール−
芸能人のお部屋からスポーツ界までを手掛ける。アンチエイジング・マンション、デザイナーズマンション、テーマパークマンションデザイナー。