アパート・マンション経営は効果的な相続対策の一つです。しかし、意外と見落とされがちですが、その効果は入居状況によって大きく変わってきます。というのも、相続税の減額率を決定する際に用いられる固定資産税は、空室が多いほど高く評価されるからです。今回は、築古で空室の多い物件の入居状況を改善するグループホームの転用術を紹介します。
「建ててから20年近く経過して設備類が老朽化してしまった。もう簡単なリフォームをしたくらいじゃ満室にならない・・・」
「昔は駅から少々離れていても、物件自体が少なかったらからすぐに満室になった。でも今は競争相手が多いから、うちみたいに最寄駅から遠い物件は見向きもされない・・・」
築年数の経過した古い物件を持つオーナーの中には、上記のような事情を言い訳に、空室を放置される方がいます。しかしこれでは、当初の目的である相続対策がほとんど意味をなさなくなってしまいます。すでに借入金の返済が終わっているのであれば、家賃を下げてでも満室にするべきで、もしそうでないなら、用途を変更するなりして入居率を上げる必要があります。
東京都大田区に在住の川田健三オーナー（仮名）は、平成5年に相続対策目的で４戸のアパートを建築しました。物件があるのは最寄駅から徒歩15分、決して利便性が良いとは言えませんでしたが、建築からしばらくの間は周囲に競合物件が少なかったこともあり、ずっと満室の状態が続いていたそうです。しかし、20年が過ぎた頃から状況は一変。アパート・マンションが次に次に建てられ、川田さんの物件は１戸を残し、空室になってしまいました。
「リフォームや設備交換など、考えられることは一通りしましたが、どれも効果は限定的でした。まだローンの返済が10年以上もあったので、どうしたものかと悩みました」
そんなとき、川田さんはたまたま、新聞広告である不動産イベントの存在を知りました。藁にもすがる思いでイベントを訪れた川田さんは、そこである空室対策の専門家と出会いました。
「場所から考えて、このまま賃貸マンションとして運用していくのは厳しそうなので、障碍者向けのグループホームに用途変更してみたらどうかとアドバイスを受けました」
グループホームと聞くと“高齢者の住まい”というイメージを抱きがちですが、実は障がい者を対象にしたものもあります。しかし、高齢者向けが政府主導の施策で供給量を増やしてきたのに対して、障がい者向けは資金や人材不足で供給がまったく追いついておらず、足りていません。実際、世の中には体や心などに障害を持った人がたくさんいて、全人口に占める割合は、6.2％から7.4％と、高齢者の要支援・介護者の数を大きく上回っています。このままだと、いずれ10人に1人が障がい者の時代が来るかもしれないのです。
川田さんの物件がある大田区にしても、区内で生活する障がい者が約2万8000人いるのに、グループホームの数はわずか300室程度しかありません。この数字を見ただけでも、障がい者向けグループホームの将来性の高さをうかがい知ることができます。
さて、問題は今まで普通の賃貸住宅として運用してきた川田さんのマンションを、グループホームに転用できるかという点です。グループホームとして転用するためには、いくつか条件を満たさなければなりません。まず広さですが、床面積は100㎡以下に抑えなければなりません。個室については7.43㎡以上で窓があり、扉にカギを取り付けることが義務付けられています。
川田さんは残り１室の退去を待ち、アパートをグループホームに転用することにしました。肝心の入居状況ですが、供給数が極端に少なかったこともあり、ポスティングや折り込みチラシをするだけですぐに満室になったそうです。一度入居したらほとんど退去することがないため、完成から１０年近く経った今でも退去はゼロ。安定性は抜群だそうです。
アパート・マンションは、ただ持っているだけでは期待したほど節税効果を得ることはできません。税負担を少しでも減らしたいのであれば、満室に向けた努力が不可欠です。供給数が極端に不足している障がい者向けグループホームによる相続税対策を検討してみたい方は、お近くの全国優良リフォーム会員にご相談下さい。
