このような場合、とりあえず安い方で済ませてしまおうと、安易に考えてしまうオーナー様も多いのではないでしょうか？
大切なのは、目先の経費ではなく投資として考えることです。“壊れたものを直す”というのであれば、それは経費として考えなければなりません。しかし、中途半端にリフォームをしても、結果的に部屋が埋まらなかったら、かけたお金は全て無駄になってしまいます。
例えば、費用15万円をかけてユニットバスの塗装工事（修繕）をしたとします。その耐用年数は10年です。一方、40万円をかけて新品に交換すると、耐用年数は20年になります。両者の差額25万円を耐用年数の割合で割ってみると、投資額は12.5万円と算出されます。
このことからリフォームに投資する場合は、
①入居者が決まることを第一と考える（稼働率を上げる）
②家賃が値上がりできる。空室期間が短くなることを考える（収入を増やす）
この2点を考えて行わなければなりません。
①25万円多く投資したとしても、半年以上空いていたものが1ヶ月で決まったとしたら、その投資は成功だと言えるでしょう
②家賃を1000円引き上げることができたら、利回り10％の投資をしたと言うことになりますので、銀行に預けるよりも良い投資をしたということになります
お客様からの相談事例をご紹介します。青森駅から車で40分。畑の真ん中で近くには商業施設はありません。20室中15室が空室という物件です。ほとんどの部屋が２年以上の長期空室で困っていました。そこで１室50万円をかけて差別化（投資）リフォームをしました。
①浴室テレビ3万円
②浴室乾燥機2万円
③ブロックキッチン➡システムキッチン15万円
④温水洗浄便座・TV付きドアホン3万円
⑤クッションフロア➡硬質塩ビタイル2万円。工事代25万円
稼働率を上げるためには、他の物件にはない差別化リフォームをしなければなりません。今回のケースでは、浴室TVや浴室換気乾燥機などがそれにあたります。お客様がどちらの物件にしようか考えた時に、「浴室で洗濯が干せる、TVが見れる」と言うことであれば、同じ家賃であればこちらの物件の方が先に決まるでしょう。
投資と考えた場合も、2年以上空いていたものが6ヶ月で全室満室になりましたので、月額3万8000円、年間45万6000円の収入増になりますので、投資金額は1年間で回収できます。
ポイントは、目先の費用に惑わされずに、経費と投資の考えを明確にすることです。上手にリフォームすれば、銀行や株式投資よりも利益は大きいのです。もう一度、今の見積もり箇所見直しをしてみてはいかがでしょうか？
