築が古い、駅から遠い、設備が古い、広すぎるといった問題があり、事務所ビルがなかなか埋まらないといったことに悩んでいるオーナー様は多いことと思います。今回は、事務所よりもハードルが高い店舗のSOHOリフォームを取材してきました。
大阪の北摂に位置する、駅から15分の100㎡以上の1階の店舗です。店舗の空室というと、決まらない場合トランクルームやコインランドリーと言う対応を考えてしまうかもしれませんが、安易にコインランドリーに手を出して儲からなかったという話も聞きます。何事も市場調査が必要です。今回は、オーナー様がリスクを取りたくないということで、SOHO仕様の住居でも店舗でも対応できるようにリフォームをされた店舗です。
入居率が悪い地域の集客POINT
入居対象者の幅を狭めない。もともと1階の店舗であったため、上層階に比べて人気があるわけではありません。また、100㎡以上のお部屋を借りる方はお金に余裕がある方が多いので、わざわざ1階を選ぶ人が少ないというネックがあります。1階を借りる入居対象者は、大型犬を買っている・車いす対応が良い・高齢者だからといった需要があります。
また、店舗としても以前はスケルトンでしたので、店舗内装する費用を出したくない。この内装が気に入った。という方もいるでしょう。幅を広げるために事務所としても利用できるようにしておく必要があります。
事務所・店舗兼住居、事務所兼住居の賃貸物件は思ったよりありませんので、その地域で探されている方があれば、競合が少ない間取りになります。
SOHO仕様の間取りを作るときのPOINT
SOHO仕様の場合、玄関から近いお部屋が、応接室や店舗窓口になります。玄関から真ん中のお部屋が、事務スタッフのお部屋、そして一番奥のお部屋がプライベートルームになりますので、ベッドや食事スペースになります。
お客様には、住居の生活感が見えてしまうと信用や保証に関わりますので、プライベートが、玄関から一番遠い奥の間取りになります。また、キッチン等も生活感が見えてしまいますので、お客様には見えない位置に配置する必要があります。
注意するのはトイレの位置です。今回は玄関近くに配置しています。来客が使いやすくするためで、プライベートを見えなくさせるためです。
SOHO仕様の時の商材のポイント
SOHOで利用した場合、玄関からの手前の部屋は、来客対応をする可能性があるため、素材を考えてデザインをする必要があります。手前の部屋は土足で利用することもありますので、クッションフロア―やフローリングよりも、タイルカーペットや硬質塩ビタイルの様な汚れに強い、もしくは簡単その場所だけ修繕ができるような素材にしましょう。またこの写真のように、各室内に壁収納や棚等を配置していただく必要があります。ご自身以外にも従業員が使うための、棚やクロゼットになりますので、各部屋に少し多めに作りましょう。
最後にPOINTとして、賃貸業者さんには、事務所・店舗・住居としてどれでも当てはまることをアピールしてください。長期間の空き店舗事務所、一度SOHOも検討してみては如何でしょうか？
