古くなってきた。空き家が増えてきた。リフォームを考えようと思うタイミングは誰にでもあります。最近では、都心部の利回りが低いため、郊外の物件でも購入しようかと考える方も多いと思いますが、実際探してみると郊外の物件も思ったよりも利回りが低いと気付くはずです。現状では例え郊外でも、中心部では既にバブルなのです。しかし、郊外には『お宝物件』は沢山眠っています。どの様な物件かというと、空室が多く大規模リフォームが必要な物件です。今でも利回りが15％以上の物件もまだ沢山あります。そのポイントをお話していきます。
お宝物件な理由
①大規模リフォームは、購入前に事前打ち合わせや見積もりを取る必要があるため、
手間がかかるので県外のお客様が購入しにくい
②大規模リフォーム会社を郊外で探すのには手間がかかる。また、東京よりもリフォーム代金が高くなるケースが多く、地元工務店と信頼関係を築くまでに時間がかかる
③地方の方からすると、地元の物件に興味がない方が多く、現地購入需要が少ない
④地方のリフォームは原状回復が基本であり、大規模リフォームをする習慣がない
⑤都心の銀行も地方の物件への融資が消極的なため、現金で購入するお客様に限られる
などの事情が『お宝物件』を作り出す要因になっています。
案内が増えれば成約も増える
実体験で話をします。青森駅から車で40分 20室の1K約255㎡のハイツです。近隣には畑が広がり、徒歩圏にはスーパーやコンビニもないので、車がないと日常生活は難しい地域です。購入時20室中15室が空室で、ここしばらく契約者はおらず、典型的な地方の空き家物件でした。家賃は35,000円～40,000円で、近隣も大体そのくらいでした。室内はきれいにしており、セパレートでブロックキッチンの特徴のない2階建て。近隣の同様の物件も空室が多い状況でした。少子化も進んでおり、空室は家賃の問題だけではないと考えられました。
リフォームをする具体的な方法
①地方は家賃が上がりにくいため、値上げよりも満室にする事を主とする
②近隣物件と比べて、デザインではなく設備を重視したリフォームをする
③短期回収ではなく、長期の回収期間を考えてリフォームをする
まず、①ですが、地方は都心部に比べて家賃が上がりにくいです。ワンルームであれば、3000円UPの壁が大きいのです。ですから、デザイナーズ物件等は地方には必要ありません。その予算があるのであれば、毎回原状回復でやりかえる必要のある内装デザインに費用をかけるより、長期間利用のできる住宅設備のグレードアップに回してください。
②ですが、近隣物件よりも良い設備を入れるべきです。システムキッチンや浴室テレビ、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座、TV付きドアホン、シャンプードレッサー、これくらいの設備を入れてもらえれば、不動産業者も必ず案内してくれます。空室が多い地域の環境は、まずは、数ある空室不動産の中から、案内をしてもらえる物件を作るという事が大切です。確率統計的に案内が増えれば成約率は上がります。また、どちらの物件にしようかと考えた時に、設備が充実していれば成約率は上がります。
③は中途半端なリフォームはしない事です。目先の経費の削減よりも空室期間のロスも考えて10年後どちらが得かを考えて投資をする事です。家賃が安いことが多く、短期間での回収となると、大型リフォームに踏み切れません。10年で利回り20％以上出るならば、クレードアップ工事をしようというような考えができないと、せっかく購入してもいつまで経っても空室のままという事になってしまいます。因みに青森の物件は、上記の設備を加えた結果、6ヶ月で満室になりました。
地方の場合は、車社会ですので駅からの距離はあまり気にはなりません。それよりも大型スーパーにどれだけ近いかが立地の成否を分けます。周辺相場と同じ家賃でしたら、設備の良い方から決まります。贅沢だと思うかもしれませんが、浴室テレビや浴室乾燥機、ビルトインシステムキッチン、エアコン、温水洗浄便座と言ったフル装備は付けて下さい。浴室テレビや浴室乾燥機、ビルトインコンロ等は、壊れた時にオーナーが負担しなければならない嫌だという方もいらっしゃいますが、同様に入居者も嫌なのです。他のオーナーが積極的にしないからこそ差別化になるのです。
上記のような設備をグレードアップさせたとしても、その費用は通常リフォームと比べて20万円も変わりません。家賃3.5万円の物件であれば回収期間約6か月です。決まるまでに相当期間の空室を考えるのであれば、何回かの入居者入替えの空室期間で回収が可能です。これは経費ではなく、投資なのです。
因みに3000万円で購入した青森県のハイツは月に約80万円、年間で900万円以上の収益が入ってきています。
『お宝物件』は見つけるのではなく、つくるのだと考えてもらえれば、まだまだ沢山眠っています。 郊外の大規模リフォーム会社に困ったら、全国優良リフォーム会員に相談してみたらいかがでしょうか？ 次回は、その具体的な事例その2です。
